Preguntas Frecuentes

Es importante conocer los diferentes gastos a los que te vas a enfrentar antes, durante y después de la venta de tu casa. Aquí un breve resumen:

• Nota simple: Documento que permite verificar los titulares de la vivienda, si está libre de cargas, los m2 y distribución. Son 11€ y en mi caso me hago cargo de este coste. 
• Certificado de Eficiencia Energética: si no lo tienes todavía o si tiene más de 10 años, es obligatorio volver a pedirlo. También piensa que si has hecho reforma desde que compraste la casa, quizás habrá mejorado y puede ser un argumento de venta. Te lo consigo por 50€ + IVA (En Madrid)
• Honorarios de la inmobiliaria: Estos dependerán de la vivienda y del precio de venta. Los míos nunca serán superiores al 5% (excepto si el precio de venta es inferior a 100.000€). Ten cuidado hay algunas agencias que cobran al comprador también, lo que echa para atrás a algunos posibles interesados. Yo nunca cobraré nada a la persona interesada en comprar tu vivienda, sin dejar de ayudarla a que la compre.
• Cancelación registral de la hipoteca: Si tu vivienda tiene hipoteca todavía, además de cancelarla económicamente tendrás que hacerlo registralmente. Esta la puede hacer la gestoría del banco de la parte compradora o tu propia gestoría. Te costará entre 400 y 1000€. Siempre te acompañaré para que no tengas dudas.
• El IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles): Este impuesto lo paga la persona que es titular de la vivienda al 1 de enero de cada año. Aún así, si la venta se hace durante el año se puede negociar con el comprador que compartir proporcionalmente este impuesto en función de quién es el titular durante tantos días o meses al año.
• IRPF: Al vender tu casa tendrás un aumento patrimonial que tendrás que declarar al año siguiente a la venta. Solo lo pagarás si vendes tu casa por un valor superior al que lo compraste. La cantidad dependerá de la ganancia final quitando los gastos deducibles (Ver siguiente pregunta). En la web puedes encontrar varios simuladores para saber cuánto pagarás. También no pagarás nada si reinviertes esta ganancia para la compra de tu residencia principal en los años que siguen la venta. 
• Plusvalía municipal: Hay que pagarla en tu ayuntamiento en los 30 días hábiles posteriores a la escritura pública de compraventa.  La cantidad depende de los años de tenencia del inmueble (fechas de adquisición y transmisión) y del incremento del valor del suelo dónde está edificado el inmueble. Te dirán qué método elegir para que el gasto sea menor. En este proceso te acompaño en todo momento y al principio te podré hacer una simulación bastante certera.

Cuando tienes que pagar el IRPF después de la venta de tu vivienda, el cálculo del mismo se basará en tus ganancias reales. Por eso hay gastos deducibles de cuando adquiriste la vivienda y ahora cuando la vendes. Estos son:

• Adquisición: Impuestos, notaría, reforma si has hecho alguna y honorarios inmobiliarios si has pasado por una agencia para la compra de la casa.
• Venta: Honorarios de la inmobiliaria, plusvalía municipal y gastos de cancelación de la hipoteca.

Este impuesto sobre la plusvalía de la venta de tu residencia principal no se tendrá que pagar si te gastas la totalidad de esta plusvalía en una nueva residencia principal en un plazo de 2 años después de la fecha de venta.

Según la ley “los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. La realidad es que generalmente, en los contratos de arras y escritura se pone que “todos los gastos derivados de la compraventa serán a cargo de la parte compradora excepto la plusvalía municipal que será asumida por la parte vendedora.” De ahí lo importante de pactarlo entre las 2 partes.

• La cantidad oscila entre el 0,2 y el 0,5% del precio de compraventa escriturado.
• La inscripción al registro de la propiedad corre a cargo del comprador.
• En total los dos suman entre 2000 y 3000€ aproximadamente.

La pregunta del millón. Depende de muchísimas cosas como el mercado actual, la facilidad de la financiación, el tipo de inmueble, la localización, el estado, etc… Pero lo que define realmente que el plazo de venta sea más corto o más largo es el precio de venta. Tiene que estar en acorde con el mercado y que los compradores piensen que su precio es justo.

Por eso recomiendo siempre no poner sentimientos en la fijación del precio. SI se anuncia al precio adecuado, tu inmueble se puede vender en semanas o pocos meses, pero si pides demasiado tardarás meses, incluso años en venderlo. También el precio dependerá de las prisas que tengas en que se formalice la compraventa para seguir con tu proyecto de vida.

Piensa que entre la aceptación de una oferta y la firma de las arras pueden pasar solo 10-15 días para que las dos partes se queden tranquilas. El plazo para la firma de la escritura pública ante notario se tiene que acordar entre las 2 partes, pero de media suele ser de unos 60 días.

Necesitas una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la cual se defina el porcentaje de propiedad que tienes del inmueble. Esa escritura se recomienda que esté registrada.

En el caso de varios propietarios necesitas tener un acuerdo de venta con ellos en base a los porcentajes de cada uno.

El contrato de arras es un contrato privado entre la parte compradora y la vendedora. Es un compromiso real de la operación de compraventa mediante el otorgamiento de una cantidad de dinero, generalmente el 10% del precio de compraventa pactado. En él aparecen todo lo pactado entre las dos partes como los plazos, el precio pactado, lo que incluyen este precio, quién pagará el IBI y otros gastos, referencia(s) catastral(es) y por supuesto nombres y DNIs. 

 Lo más común es que sean arras penitenciales, que son reguladas por la ley. Qué significa esto? Pues mejor tomemos un ejemplo. 

Manuel vende su casa a Nacho por 200.000€, en el momento de la firma del contrato de arras Nacho entregará a Manuel la cantidad de 20.000€, entregando siempre un justificante ya que nos será útil para la preparación de la escritura pública. Si antes de la firma de la escritura ante el notario Nacho al final decide no comprar el inmueble por cualquier razón y rescinde el contrato, perderá los 20.000€. Si al contrario es Manuel quien decide no vender a Nacho el inmueble, tendrá que devolverle los 20.000€ en duplicado, es decir 40.000€.

Así se puede decir que la firma de arras no asegura al 100% la compraventa pero sí presenta el compromiso y protege a las dos partes. 

La escritura pública antes el notario se firma con el objetivo de inscribirse como nuevo propietario del inmueble en el registro de propiedad. A partir de este momento ya será tuyo y no hay marcha atrás. 

Existe la figura jurídica de precario, significa que aunque hayas vendido tu casa, incluso firmado ante notario, conservas el uso y disfrute de tu vivienda durante un tiempo establecido, sin tener que pagar renta por ello. Pero sí te harás cargo de los gastos de uso (consumos, gastos de comunidad, etc.)  durante este tiempo. Lo que te permitirá cobrar el dinero de la venta, comprar tu nueva casa con ese dinero y mudarte tranquilamente antes de que termine este periodo de precario. Los plazos se tienen que pactar entre las 2 partes y por supuesto, el comprador necesita estar conforme con esta idea. 

Cada agencia tiene su propio protocolo de cobro de los honorarios. En mi opinión estos se pagan solo y únicamente en base a resultados, es decir, si no se vende tu casa, no pagarás honorarios. Cuando se pagan? Pues lo más común y lo que aplico yo, es que se paga el 50% después de la firma del contrato de arras y 50% después de la escritura pública. Si al final pasa algo antes de la escritura te devolveré los primeros 50% ya que consideraré que no he cumplido, todavía, con el encargo firmado.

Aunque hay agencias que funcionan así, personalmente no es mi manera de ver las cosas, creo que se puede perder a compradores interesados por esta razón, y no estamos para perder oportunidades de venta.

Imposible, tienes que aparecer con propietario en el registro de propiedad. El comprador te pedirá la nota simple para verificar que eres o sois los titulares del inmueble. Tampoco se podrá firmar la escritura pública ante el notario. 

Sí. Por ley, necesitarás un certificado de Eficiencia Energética en vigor de menos de 10 años y registrado en Industria, que sea para vender o alquilar tu vivienda. Me puedes pedir encargarme de ello, trabajo con gente de confianza. Por ejemplo en Madrid serían 50€ + IVA y lo tendrías en 3 días. 

Con la nueva ley de Vivienda de 2023, son los propietarios los que asumen el coste de la búsqueda de inquilinos y de la gestión global del alquiler hasta la firma del contrato.

Mis honorarios son de un mes + IVA€.

No. No tendrá los mismos requisitos en un caso y en el otro. Un chalet tiene unas características particulares y no son los mismos puntos que hay que poner de relieve durante la venta. Además el agente inmobiliario tiene que tener respuesta a todo durante las visitas, por eso es importante el trabajo previo antes de la puesta en venta de un chalet. Personalmente he vivido de las 2 maneras y sé exactamente las preguntas, pegas, ventajas, inconvenientes que nos podemos encontrar a la hora de vender un chalet. Te puedo enviar por mail todos los puntos que hay que tomar en cuenta cuando vendes un chalet. No dudes en pedírmelo.

Sí. Aunque la actividad del sector inmobiliario es cíclica, las operaciones de compraventa no paran. Los precios en este inicio de año siguen altos así que igual podrías conseguir una mejor oferta para tu casa ahora que dentro de algunos meses o años.

Sí, igualmente. En este inicio de año se nota un cambio de actitud inmobiliaria. Hay una tendencia en vivir de alquiler ya que los tipos de interés pueden ser altos últimamente y las capacidades de financiación se reducen. Lo que provoca esto es que los precios de los alquileres son altos y el stock de viviendas en alquiler se reduce. Muchos artículos de prensa cuentan que ahora, incluso con tipos de interés alto, es mejor económicamente comprar tu propia casa que vivir de alquiler.

En los últimos años, los precios de reforma han subido. Después del confinamiento era muy difícil encontrar a una empresa que tenga disponibilidad inmediata. Ahora se estabiliza el sector. Para una buena reforma, hay que contar de media entre 800€ y 1000€ por metro cuadrado. Ahora bien, el precio dependerá de la calidad de la reforma que buscas y los materiales que elijas. Te puede salir más barato o más caro, sobre todo tienes que hacerlo dentro del presupuesto que te fijes inicialmente.

El cálculo de la rentabilidad bruta es 12 X Renta mensual / Precio de compra. Hay varios gastos que hay que tener en cuenta para obtener la rentabilidad neta como pueden ser el IBI, Gastos de comunidad, intereses bancarios, etc… . Para el cálculo de la rentabilidad se quita el total de estos gastos ANUALES a la renta anual. Quedaría en (12 X Renta mensual – Gastos anuales) / Precio de compra.

La tasación oficial de una vivienda la hacen arquitectos o arquitectos técnicos que generalmente trabajan para empresas especializadas. Verificarán los datos que aparecen en el registro de propiedad (Nota simple).

Para calcular el valor de una vivienda se tienen en cuenta varios factores que son:

• Situación geográfica y el entorno
• La eficiencia energética (Certificado CEE)
• El estado de la vivienda
• Distribución según plano (Numero de habitaciones, baños, terraza, etc…)
• Características de la vivienda (Materiales de buena calidad, aislamiento térmico y acústico, etc…)
• Mercado: Los precios de las viviendas a la venta en ese momento por la zona y de características similares

El valor de referencia catastral es el valor de una vivienda a efectos jurídicos o fiscales. Se basa en los datos que aparecen en el catastro. En él se basarán los principales impuestos relacionados con la vivienda tales como el impuesto de sucesiones y donaciones, el impuesto sobre el patrimonio o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se paga cuando se adquiere una vivienda.

Aquí lo puedes encontrar https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx

Necesitarás proporcionar tu DNI y tener a mano tu referencia catastral.

No. Si el comprador decide anular la compraventa después de haber firmado arras penitenciales, perderá la cantidad entregada en la firma. Si, al contrario, es el vendedor quien decide retirarse, tendrá que devolver en doble la cantidad recibida en la firma de arras.

Sí. Aunque en la mayoría de los casos se entrega el 10% del precio de compraventa, esta cifra se puede negociar si las dos partes están de acuerdo. Todo quedará reflejado en el contrato de arras, que al fin y al cabo es un contrato privado entre las 2 partes, vendedora y compradora. Unas arras elevadas permiten, aunque todo puede pasar, asegurar que ninguna de las dos partes se retracte y demuestra el compromiso de compraventa desde cada lado.

Significa comprar una vivienda para ser propietario de ella sin tener derecho a su uso y disfrute. El usufructuario seguirá viviendo en ella hasta su fallecimiento, fecha en la cual se produce la consolidación del dominio por parte del propietario. Entonces la vivienda será del propietario de pleno dominio. Es una solución interesante para los inversores ya que el precio de compraventa es relativamente más bajo que el mercado actual. El precio a fijar depende de varios factores incluyendo la edad del usufructuario.