El lado humano del negocio inmobiliario.

Es importante conocer los diferentes gastos a los que te vas a enfrentar antes, durante y después de la venta de tu casa. Aquí un breve resumen:

• Nota simple: Documento que permite verificar los titulares de la vivienda, si está libre de cargas, los m2 y distribución. Son 11€ y en mi caso me hago cargo de este coste. 
• Certificado de Eficiencia Energética: si no lo tienes todavía o si tiene más de 10 años, es obligatorio volver a pedirlo. También piensa que si has hecho reforma desde que compraste la casa, quizás habrá mejorado y puede ser un argumento de venta. Te lo consigo por 50€ + IVA (En Madrid)
• Honorarios de la inmobiliaria: Estos dependerán de la vivienda y del precio de venta. Los míos nunca serán superiores al 5% (excepto si el precio de venta es inferior a 100.000€). Ten cuidado hay algunas agencias que cobran al comprador también, lo que echa para atrás a algunos posibles interesados. Yo nunca cobraré nada a la persona interesada en comprar tu vivienda, sin dejar de ayudarla a que la compre.
• Cancelación registral de la hipoteca: Si tu vivienda tiene hipoteca todavía, además de cancelarla económicamente tendrás que hacerlo registralmente. Esta la puede hacer la gestoría del banco de la parte compradora o tu propia gestoría. Te costará entre 400 y 1000€. Siempre te acompañaré para que no tengas dudas.
• El IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles): Este impuesto lo paga la persona que es titular de la vivienda al 1 de enero de cada año. Aún así, si la venta se hace durante el año se puede negociar con el comprador que compartir proporcionalmente este impuesto en función de quién es el titular durante tantos días o meses al año.
• IRPF: Al vender tu casa tendrás un aumento patrimonial que tendrás que declarar al año siguiente a la venta. Solo lo pagarás si vendes tu casa por un valor superior al que lo compraste. La cantidad dependerá de la ganancia final quitando los gastos deducibles (Ver siguiente pregunta). En la web puedes encontrar varios simuladores para saber cuánto pagarás. También no pagarás nada si reinviertes esta ganancia para la compra de tu residencia principal en los años que siguen la venta. 
• Plusvalía municipal: Hay que pagarla en tu ayuntamiento en los 30 días hábiles posteriores a la escritura pública de compraventa.  La cantidad depende de los años de tenencia del inmueble (fechas de adquisición y transmisión) y del incremento del valor del suelo dónde está edificado el inmueble. Te dirán qué método elegir para que el gasto sea menor. En este proceso te acompaño en todo momento y al principio te podré hacer una simulación bastante certera.

La pregunta del millón. Depende de muchísimas cosas como el mercado actual, la facilidad de la financiación, el tipo de inmueble, la localización, el estado, etc… Pero lo que define realmente que el plazo de venta sea más corto o más largo es el precio de venta. Tiene que estar en acorde con el mercado y que los compradores piensen que su precio es justo.

Por eso recomiendo siempre no poner sentimientos en la fijación del precio. SI se anuncia al precio adecuado, tu inmueble se puede vender en semanas o pocos meses, pero si pides demasiado tardarás meses, incluso años en venderlo. También el precio dependerá de las prisas que tengas en que se formalice la compraventa para seguir con tu proyecto de vida.

Piensa que entre la aceptación de una oferta y la firma de las arras pueden pasar solo 10-15 días para que las dos partes se queden tranquilas. El plazo para la firma de la escritura pública ante notario se tiene que acordar entre las 2 partes, pero de media suele ser de unos 60 días.

Existe la figura jurídica de precario, significa que aunque hayas vendido tu casa, incluso firmado ante notario, conservas el uso y disfrute de tu vivienda durante un tiempo establecido, sin tener que pagar renta por ello. Pero sí te harás cargo de los gastos de uso (consumos, gastos de comunidad, etc.)  durante este tiempo. Lo que te permitirá cobrar el dinero de la venta, comprar tu nueva casa con ese dinero y mudarte tranquilamente antes de que termine este periodo de precario. Los plazos se tienen que pactar entre las 2 partes y por supuesto, el comprador necesita estar conforme con esta idea. 

Aunque hay agencias que funcionan así, personalmente no es mi manera de ver las cosas, creo que se puede perder a compradores interesados por esta razón, y no estamos para perder oportunidades de venta.